계약날 (전세 계약시 주의사항) 신혼집 구하기 - 2.
이건 임대주택 한 채 마련하려면 부동산 전문가 수준이 돼야 사기를 당한다는 정보가 유튜브에서 언젠가 보증금을 떼인 분의 말을 떠올렸다.
대학원에서 공부할 때까지 서른이 넘도록 누구한테 배운 적이 없는 전셋집 매매 등 부동산 지식이었지만 세상 물정을 직시해야 한다.강아지 뇌에서 처음 보는 소견 케이스의 논문을 찾는 심정으로 만반의 준비를 갖춰야 했다.
* 임대차계약의 순서가 계약금인 경우 전세금의 10퍼센트가 국가 규칙이며(나는 3억이므로 3천만원), 가계약금은 동네마다 다르지만 이 동네 규칙은 6분의 1인 500만원이었다. 가계약이 성사되면 집주인이나 부동산은 다른 입주 희망자에게 그 집을 보여주지 않는다. 한증탕의 뜻이다.계약 부동산에서 임대인(집주인), 세입자(세입자)의 적당한 계약일을 정하여 서로의 약정(약속)을 확인하고, 추가적인 약속은 특약사항으로 기록한 후 확인하는 작업을 거쳐 가계약금을 제외한 나머지 계약금을 집주인에게 입금하면 된다.잔금의 계약금을 제외한 나머지 보증금을 집주인에게 지불한 후 입주할 수 있다.
임대보증금을 받을 수 없는 상황 1. 임대차계약서가 집주인이 아닌 사기 2. 집주인이 담보로 대출 후 집이 경매에 부쳐지는 상황 3. 깡통따개 보증금
1번은 사기여서 부동산을 통해 계약하면 당할 가능성이 적다. 확인할 것은 등기우편에서 집주인의 이름과 계약일에 만난 집주인의 이름이 일치하는지, 인장의 이름.
2번은 최소한의 등기 내용을 확인할 수 있어야 한다. 자신이 구입하는 집이 경매에 나왔을 때 자신보다 먼저 돈을 받을 권리인 근저당권이 설정돼 있는지를 확인해야 한다. 최근에는 인터넷 등기소 앱으로 700원이면 즉석에서 떼어낼 수 있기 때문에 부동산을 끼고 계약하면 부동산에서 떼어낼 수 있다.그러나 이러한 근저당을 악의적으로 잔금지급일로 설정하는 경우가 있다. 내 보증금을 돌려받을 권리인 확정일자는 잔금 날짜에 무조건 주민센터를 들러야 하지만 그 권리는 잔금 다음날 0시부터 생긴다. 잔금 당일 잔금을 치르기 전까지는 등기에 없었다가 잔금을 치르고 나서 등기에 근저당권을 설정하는 경우가 있다고 하니 잔금일도 반드시 등기를 통해 확인해야 한다.그러나 부동산 아줌마들은 투기과열지구라 전세가 있으면 담보대출이 전혀 안 된다고 한다. 그러한 내용은 발견되지 않았다.
3. 깡통전세가 위험하다 예를 들어 10억짜리 집값을 8억원짜리 세입자를 구해 2억원에 매매한 주인이 있는데 그 집값이 만약 7억원으로 떨어졌다면 (현 상황에선 가능성은 다소 낮지만) 집주인은 7억짜리 주택가격인 상황에서 8억 세입자를 구할 수가 없다. 당장 나가는 세입자에게 8억원을 줘야 하는데 집을 팔아도 7억원밖에 없는 상황이어서 넘길 수 없는 상황이다. 그래서 전세를 좀 봐야겠지만 집값에 비해 전세금이 너무 높으면 안 가는 게 낫다는 말이 이런 상황이다.
나는 나의 보증금을 지키기 위하여 1. 계약일의 계약전후, 잔금일입금전과 밤 12시 직전 등기내용(갑구)에 근저당권 설정이 없음을 확인하고, 2. 계약일등기에 기록된 집주인과 계약서의 집주인의 이름이 같음을 확인하고, 3. 전셋값과 매매가가 약간 차이가 나는 것을 확인하여, 2. 전셋값과 매매가격이 약간 차이가 나는 것을 확인하여, (전세금)
*전세보증금 반환이 불안하다면 전세금보험제도가 있다. 몇 가지 심사를 통해 조건을 충족시키면 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 같은 회사에서 보험료를 내고 반환보증을 받을 수 있다. 개인 임차인은 보증금의 연 0.128%이며 전세보증금이 3억이면 1년간 약 38만원, 보통 2년 계약이므로 약 76만원. * 전세보증금 반환이 불안하다면 전세권 설정제도도 있다. 등기 내용에 임대권 설정이라는 문구가 들어가지만 해당 주택의 등기 내용이 깨끗하기를 원하는 집주인의 경우 거부할 수 있기 때문에 집주인과 상호 동의하에 해야 하고 만약 계약이 끝났을 때 임대보증금을 받지 못하면 이 주택을 경매에 넘길 권리라는 것이다. 법무사 끼고 하면 편해서 내 경우 120만원 정도의 비용이 든다고 했지만 나는 하지 않았다. 확정일자는 수동적인 권리이고, 보증금 설정은 보다 능동적인 권리다.
이거 실화냐? 집값도 집값인데 전세로 구하기가 이렇게 힘드니?거의 리포트 쓰는 심정으로 공부해야 했어.이래도 사기를 당했다면 그건 인정이다.
